金利1％で明暗が分かれる日本株10選　銀行・不動産・小売を利益構造で比較

総合評価：★★★★☆（選別して買い寄り）

結論から言えば、政策金利1％の環境で最も追い風を受けやすいのは、貸出金利の上昇を利益に取り込みやすい銀行です。一方、不動産は借入負担、小売は金利よりも賃金・仕入れ価格・消費の強弱によって銘柄差が広がります。

ただし、銀行株なら無条件に有利、不動産株なら一律に不利というほど単純ではありません。すでに金利上昇を織り込んだ株価、預金金利の上昇、保有債券の評価損、物件売却益、海外事業、価格転嫁力まで確認する必要があります。

本記事は2026年8月1日時点で確認できる日本銀行、企業IR、マーケットデータを基に整理しています。投資判断は自己責任であり、内容は将来の成果を保証するものではありません。

この記事で分かること

• 政策金利1％が銀行・不動産・小売の利益に届く経路
• 金利上昇に比較的強い銘柄と、慎重に見たい銘柄の違い
• 10銘柄の評価、適した投資期間、監視すべき売買ライン
• 「銀行高・不動産安」という単純な見方が外れる条件

政策金利1％で企業利益はどう変わるのか

重要なのは金利の方向ではなく、調達金利と運用・販売価格のどちらが先に動くかです。

日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で、短期政策金利の誘導目標を1.0％程度へ引き上げました。7月会合ではこの水準を維持しています。メガバンクは8月から普通預金金利を0.4％へ、短期プライムレートを2.375％へ引き上げる予定です。

この変化は、3業種へ異なる形で波及します。

• 銀行：貸出金利の上昇が預金金利の上昇を上回れば、国内預貸金利益が増える
• 不動産：変動金利借入の利払いが増え、投資家が物件に求める利回りも上がりやすい
• 小売：直接的な金利負担に加え、住宅ローン返済額の増加や物価高による消費の変化が効く

銀行にも逆風はあります。預金獲得競争が激しくなれば調達費用が増え、長期金利が急上昇すれば保有債券に評価損が生じます。利上げが景気を冷やせば、貸出需要や信用コストにも響きます。

ここがポイント: 金利1％は銀行全体への追い風ではなく、貸出利回りの改善、預金コスト、債券損益、信用費用を合計して初めて利益への影響が決まります。

金利1％時代に追いたい10銘柄の比較

現時点では銀行4社を強め、不動産3社を選別、小売3社を中立評価とします。

以下のPER、PBR、配当利回りは、2026年7月末前後の会社予想と市場データを丸めた参考レンジです。株価変動や業績予想の修正により変わるため、注文前には最新値を再確認してください。

購入・売却ラインは断定的な売買指示ではなく、業績と株価評価を組み合わせた監視条件です。金額を固定しないのは、株式分割、決算修正、市場急変で妥当な価格帯が動くためです。

銀行株4社――利ざや改善の次に見るべきもの

銀行株では追加利上げそのものより、1％の金利を年間利益へ転換できるかが次の焦点です。

1. 三菱UFJフィナンシャル・グループ（8306）

評価：★★★★☆／中長期向き

国内最大級の預金基盤に加え、海外銀行・証券、モルガン・スタンレー持分法利益など収益源が分散しています。国内金利上昇の恩恵だけに依存しない点が、他の銀行株との違いです。

2026年7月末近辺の市場データでは、株価は3,000円台後半、予想PER約17倍、PBR約1.9倍、予想配当利回り約2.4％。金利上昇の期待は相当程度織り込まれ、かつての「PBR1倍割れ銀行株」とは評価軸が変わりました。

• 強気材料：国内預貸金利益の増加、海外・証券収益、自社株買いを含む株主還元
• 弱気材料：預金金利の上昇、海外信用コスト、円高による海外利益の目減り
• 購入ライン：PBR1.6倍前後までの調整、または利益予想の上方修正で現在の評価を正当化できる局面
• 売却・見直しライン：PBR2倍を明確に上回る一方、ROEや1株利益の伸びが止まる局面

高値を追うより、決算で国内利ざやと普通預金コストの差を確認してから押し目を待つ銘柄です。

2. 三井住友フィナンシャルグループ（8316）

評価：★★★★☆／中長期向き

三井住友FGは、資本効率と株主還元を重視する投資家に向きます。政策金利1％は国内貸出の採算改善に寄与しますが、法人融資の競争が激しければ貸出金利は想定ほど上がりません。

予想PERは10倍台半ば、PBRは1倍台後半、配当利回りは2％台半ばが目安です。絶対的な割安感は薄れたものの、増益と増配が続けば評価を維持できます。

• 強気材料：国内貸出採算、決済・カード事業、機動的な自社株買い
• 弱気材料：大口与信の悪化、預金獲得費用、国内外の景気減速
• 購入ライン：予想PER14倍以下、または増配後も配当利回り2.7％以上を確保する水準
• 売却・見直しライン：預貸金利益の伸びが止まり、総還元利回りも低下したとき

配当だけでなく、普通株式等Tier1比率と自社株買い余力を合わせて見る必要があります。

3. みずほフィナンシャルグループ（8411）

評価：★★★★☆／中期向き

みずほFGは国内金利への感応度が比較的高く、利上げ効果が利益に表れやすい候補です。その半面、市場部門の債券ポートフォリオやシステム投資も評価を左右します。

予想PERは10倍台半ば、PBRは1倍台半ば、配当利回りは2％台が目安。PBR上昇後は、金利材料だけで買うよりも、1株利益の上方修正を待つ方が安全性は高まります。

• 強気材料：国内預貸金利益、法人取引、増配・自社株買い
• 弱気材料：債券評価損、信用費用、経費率の悪化
• 購入ライン：PBR1.4倍近辺への調整と、利ざや改善の継続が重なる局面
• 売却・見直しライン：有価証券損益と信用費用が利ざや増益を打ち消したとき

決算では純利益だけでなく、国内業務粗利益の内訳を確認したいところです。

4. りそなホールディングス（8308）

評価：★★★☆☆／中期向き

りそなHDは国内リテール・中小企業取引の比重が高く、日本の金利上昇を比較的直接受けます。2026年3月期は経常収益1兆3,572億円、経常利益3,909億円、親会社株主に帰属する純利益2,587億円と増収増益でした。

一方、PER約16倍、PBR約1.8倍まで評価されると、利上げの恩恵だけでは上値を追いにくくなります。高い国内感応度は、景気悪化時には信用コストの感応度にもなります。

• 強気材料：国内貸出利回り、資産運用・承継手数料、中小企業取引
• 弱気材料：評価先行、国内景気悪化、保有債券の価格下落
• 購入ライン：PER14～15倍への調整、または預貸金利益の上振れ
• 売却・見直しライン：増益率が一桁へ鈍化してもPBR1.8倍超が続く場合

「金利上昇の純粋な受益株」に近いからこそ、株価が恩恵を先取りしていないかを厳しく見る銘柄です。

不動産株3社――金利負担だけでは測れない

不動産株の勝敗は、利払い増加を賃料上昇、物件売却益、資産回転で吸収できるかで決まります。

不動産会社は多額の有利子負債を使います。金利上昇は明確な逆風ですが、固定金利比率や借入期間が長ければ影響は時間をかけて表れます。都心オフィス賃料やホテル需要が強ければ、営業面の追い風が金利負担を上回る場合もあります。

5. 三井不動産（8801）

評価：★★★☆☆／長期向き

三井不動産はオフィス、商業施設、住宅、物流、ホテルを持ち、資産売却を含む事業ポートフォリオの厚さがあります。単純な賃貸専業ではないため、金利上昇への耐性は相対的に高い部類です。

市場データでは予想PERは10倍台後半、PBRは1倍台、配当利回りは約2％が目安。7月中旬には株価が1,500円台で推移しており、金利警戒だけで一方向に売られていたわけではありません。

• 強気材料：都心賃料、商業・ホテル需要、資産回転、自社株買い
• 弱気材料：借入金利、建設費、物件利回り上昇による資産価格の下押し
• 購入ライン：予想PER16倍以下で、賃貸利益と物件売却益が計画線を維持
• 売却・見直しライン：支払利息が増える一方、賃料・売却益も下振れる場合

短期の政策金利より、中期経営計画で示すROE、資産回転、株主還元の実行度が重要です。

6. 三菱地所（8802）

評価：★★★☆☆／長期向き

三菱地所の軸は丸の内を中心とする都心オフィスです。2026年3月期の営業収益は1兆7,461億円、営業利益は3,297億円で、ともに前期を上回りました。高品質オフィスの賃料改定が進めば、金利負担を吸収する力になります。

ただし、大規模再開発は完成まで長く、資材・人件費上昇の影響も受けます。長期金利上昇で不動産投資家の要求利回りが上がれば、保有資産価値への見方も厳しくなります。

• 強気材料：丸の内の競争力、賃料改定、再開発、資産売却
• 弱気材料：開発費、金利負担、海外不動産、オフィス需給の変化
• 購入ライン：NAVに対する割引が広がり、丸の内賃料が崩れていない局面
• 売却・見直しライン：PER20倍超の評価に対して賃貸利益が伸びない場合

目先の配当利回りより、含み資産をどの速度で利益と還元へ変えるかを見る銘柄です。

7. 東急不動産ホールディングス（3289）

評価：★★★☆☆／中長期向き

東急不動産HDはオフィス・商業施設に加え、ホテル、リゾート、再生可能エネルギーなどを抱えます。事業分散は金利上昇への緩衝材になりますが、有利子負債と開発投資の管理は欠かせません。

予想PERは10倍台、PBRは1倍前後、配当利回りは3％台が目安です。3社の中ではインカム面に余地がありますが、低い評価には財務負担への警戒も含まれます。

• 強気材料：ホテル・観光需要、渋谷再開発、再生可能エネルギー、配当
• 弱気材料：有利子負債、建設費、事業ごとの収益変動
• 購入ライン：PBR1倍近辺かつ配当利回り3.5％以上で、営業キャッシュフローが安定
• 売却・見直しライン：利益計画未達と有利子負債増加が同時に起きる場合

利回りだけで飛びつかず、支払利息と有利子負債EBITDA倍率を追う必要があります。

小売株3社――金利より価格転嫁力が差をつくる

小売株では、借入負担よりも実質賃金、既存店売上高、粗利率の方が株価を大きく動かします。

政策金利1％になると、住宅ローンやカード・自動車ローンの負担が増え、家計は不要不急の支出を絞りやすくなります。同時に預金利息は増えますが、家計全体では資産・負債の構成によって影響が異なります。

8. セブン＆アイ・ホールディングス（3382）

評価：★★★☆☆／中期向き

セブン＆アイは国内コンビニの安定収益と、北米コンビニ事業の改善余地が焦点です。生活必需品への需要は景気後退時にも残りやすい一方、消費者の節約が強まると客単価や高付加価値商品の販売に響きます。

株価には事業再編や資本政策への期待も反映されやすく、金利だけで評価できません。PERは20倍台、PBRは1倍台、配当利回りは2％前後が目安です。

• 強気材料：国内コンビニのキャッシュ創出力、再編、資本効率改善
• 弱気材料：北米の人件費・商品コスト、既存店鈍化、再編期待の剥落
• 購入ライン：国内既存店と営業利益率の改善を確認し、PER20倍前後まで調整した局面
• 売却・見直しライン：北米利益の悪化と国内客数減少が重なった場合

再編ニュースを追うだけでなく、本業の既存店客数と粗利率を確認する必要があります。

9. イオン（8267）

評価：★★☆☆☆／短中期向き

イオンは総合スーパーだけでなく、食品スーパー、ドラッグストア、金融、ショッピングモールを持ちます。金利上昇は銀行事業にプラスとなる可能性がある一方、カード利用者の信用費用やモール・店舗の資金調達には逆風です。

問題は株価評価です。PER30倍超、PBR3倍前後、配当利回り1％未満の局面では、利益成長の鈍化に対する許容度が小さくなります。生活防衛需要を取り込めても、賃上げ、物流費、電気代を価格へ転嫁できなければ利益率は上がりません。

• 強気材料：食品需要、プライベートブランド、金融・モールの複合収益
• 弱気材料：高いバリュエーション、人件費、総合スーパーの低利益率
• 購入ライン：営業利益の上方修正、またはPERが過去レンジ下限へ調整した局面
• 売却・見直しライン：既存店増収でも営業利益率が改善せず、高評価だけが残る場合

業績が弱い銘柄ではありません。しかし、良い会社と買いやすい株価は別です。

10. パン・パシフィック・インターナショナルホールディングス（7532）

評価：★★★★☆／中長期向き

ドン・キホーテを展開するPPIHは、節約需要とインバウンド需要の両方を取り込める点が強みです。金利上昇で家計が価格に敏感になれば、ディスカウント業態へ客足が移る可能性があります。

一方、PER20倍台後半、PBR4倍前後という評価には成長継続が必要です。訪日客数、免税売上高、既存店客数が鈍化すると、評価倍率の調整が大きくなりかねません。

• 強気材料：節約需要、インバウンド、既存店成長、商品構成の柔軟性
• 弱気材料：高い評価倍率、人件費、仕入れコスト、訪日需要の反動
• 購入ライン：既存店増収を維持したままPER25倍近辺へ調整する局面
• 売却・見直しライン：インバウンド鈍化と粗利率低下が同時に表れた場合

成長株としては有力ですが、好材料が多いほど購入価格の規律が重要になります。

短期・中期・長期で銘柄を使い分ける

同じ金利テーマでも、狙う期間によって選ぶべき銘柄は変わります。

短期：決算と金融政策の反応を狙う

短期では、金利感応度と決算サプライズが大きい銀行株が中心です。

• 三菱UFJ FG、三井住友FG、みずほFG、りそなHD
• 監視材料：国内預貸金利益、業績修正、自社株買い、出来高
• 撤退条件：好決算でも株価が上がらない、または長期金利急上昇で銀行株まで売られる

すでに利上げ期待で上昇した銘柄は、決算発表直後の高値追いを避け、出来高を伴う押し目が止まるかを見る方が現実的です。

中期：利益修正と株主還元を取る

半年から1年では、金利上昇が通期利益へ反映される銀行と、事業改善が進む小売が候補です。

• 三井住友FG、みずほFG、りそなHD
• セブン＆アイHD、PPIH
• 監視材料：通期予想の上方修正、増配、自社株買い、既存店売上高

金利材料が一巡した後も1株利益が伸びる銘柄を残し、期待だけで上昇した銘柄は比率を下げる考え方です。

長期：資産価値と資本効率を見る

3年以上なら、日銀会合ごとの値動きより、ROE、資産回転、配当成長が重要です。

• 三菱UFJ FG、三井住友FG
• 三井不動産、三菱地所、東急不動産HD
• PPIH

不動産株は金利上昇時に割安化しやすい反面、優良資産を持つ企業を安く買える局面にもなります。固定金利比率、平均調達年限、賃料改定、NAV倍率を定期的に確認します。

「銀行高・不動産安」が外れる3つのシナリオ

金利と株価の関係は、景気、長期金利、利益の織り込み度によって逆転します。

1. 利上げ後に景気が急減速する

銀行は利ざやが広がっても、企業倒産や住宅ローン延滞が増えれば信用費用が膨らみます。小売では客単価が落ち、不動産では住宅販売や物件取引が鈍ります。

この場合は銀行の優位性が薄れ、食品・日用品の比率が高い小売が相対的に耐える可能性があります。

2. 長期金利が低下する

政策金利が1％でも、将来の利下げ観測から長期金利が下がれば、不動産株には追い風です。物件の要求利回りが安定し、資産価値への懸念が和らぎます。

一方、銀行は将来の利ざや拡大期待が後退します。政策金利だけでなく、2年・10年国債利回りの形を見る必要があります。

3. 株価が利益を先に織り込みすぎる

銀行の利益が増えても、PBRやPERが急上昇した後では株価が伸びないことがあります。反対に、不動産株が金利懸念で過度に売られ、NAVに対する割引が大きくなれば、悪材料の中で買い場が生まれます。

業績の方向が正しくても、購入価格が高すぎれば投資成果は悪くなります。

次に確認したい4つのデータ

次の焦点は、1％への利上げ発表ではなく、企業が実際に負担・利益をどれだけ計上するかです。

• 銀行の預貸金利益：貸出利回りの上昇から預金コストを引いた実額
• 不動産の支払利息と賃料改定率：金利負担を営業収益で吸収できているか
• 小売の既存店客数と粗利率：値上げによる増収か、実需を伴う成長か
• 日銀の追加利上げ条件：賃金、基調的物価、海外景気の見通し

8月以降は、メガバンクの普通預金金利と短期プライムレートの引き上げが実際の収益へどう反映されるかが最初の確認点です。不動産では次回決算の支払利息、小売では夏場の既存店客数を追います。

銀行株を保有するなら「追加利上げがあるか」だけでなく、預金コスト上昇後も1株利益が増えるかを確認してください。ここが崩れたとき、金利1％というテーマだけを根拠に持ち続ける理由はなくなります。

参照リンク

• 日本銀行：金融政策に関する決定事項等（2026年）
• 日本銀行：経済・物価情勢の展望
• 日本銀行：2026年6月25日講演資料
• みずほリサーチ＆テクノロジーズ：本格化する「金利のある世界」と日本経済
• Impress Watch：銀行各行の預金金利引き上げ
• Yahoo!ファイナンス：三菱UFJフィナンシャル・グループ
• Yahoo!ファイナンス：三井住友フィナンシャルグループ
• Yahoo!ファイナンス：みずほフィナンシャルグループ
• Yahoo!ファイナンス：りそなホールディングス
• Yahoo!ファイナンス：三井不動産
• Yahoo!ファイナンス：三菱地所
• Yahoo!ファイナンス：東急不動産ホールディングス
• Yahoo!ファイナンス：セブン＆アイ・ホールディングス
• Yahoo!ファイナンス：イオン
• Yahoo!ファイナンス：パン・パシフィック・インターナショナルホールディングス
• 三菱UFJフィナンシャル・グループ：決算・IR情報
• 三井住友フィナンシャルグループ：IR情報
• みずほフィナンシャルグループ：IR情報
• りそなホールディングス：IR情報
• 三井不動産：IR情報
• 三菱地所：IR情報
• 東急不動産ホールディングス：IR情報
• セブン＆アイ・ホールディングス：IR情報
• イオン：IR情報
• パン・パシフィック・インターナショナルホールディングス：IR情報