清掃・設備管理・警備で選ぶビルメンテナンス株10選 継続収益と人件費耐性を比較
テーマ評価：★★★★☆（中長期向き）
結論から言えば、安定性と収益性のバランスでは日本管財ホールディングス、割安さではハリマビステムとビケンテクノ、増配余地を含む還元重視では東洋テックが比較候補になります。警備大手のセコムとALSOKは事業基盤が厚い一方、株価には一定の成長期待が織り込まれています。
ビルメンテナンスは契約が続く限り売上を積み上げやすい半面、人手不足と賃上げの影響を受けやすい業種です。単に「ストック型だから安定」と判断せず、契約単価を改定できるか、省人化で採算を守れるかまで確認する必要があります。
本記事は2026年8月21日の終値と、2026年8月22日までに公表された決算・市場データを基にした比較・学習用資料です。投資判断は自己責任であり、記載内容は将来の運用成果を保証するものではありません。
この記事で分かること
- 清掃、設備管理、警備で収益構造がどう違うか
- 10社のPER、PBR、ROE、配当利回りと財務の比較
- 短期・中期・長期で監視したい価格帯
- 継続収益が崩れる条件と決算で見るべき項目
ビルメンテナンス株の核心は「契約継続」より単価改定力
ビル管理の需要は消えにくいものの、契約が続くだけでは利益は増えません。
建物では日々の清掃に加え、電気・空調・給排水設備の運転管理、防災センター業務、施設警備などが必要です。全国ビルメンテナンス協会の2026年調査では、回答企業の94.2％が一般清掃、70.2％が設備管理、53.7％が施設・駐車場警備を手掛けていました。複数業務をまとめて受注できる企業ほど、顧客との接点を増やしやすい構造です。
ただし、現場の多くは人が担います。最低賃金の上昇、採用費、教育費、外注費が増えたとき、価格改定が遅れれば売上が増えても営業利益率は下がります。
今回の比較では、次の4点を重視しました。
- 継続性：定期契約や機械警備など反復収入の比率
- 採算性：PER、PBR、ROEと営業利益の方向
- 財務余力：自己資本比率と還元を続ける余力
- 値動き：2026年の高値・安値、決算後の反応、流動性
10銘柄の比較一覧
結論を先に並べると、総合管理型、警備型、衛生サービス型では選ぶ理由が異なります。
数値は原則として2026年8月21日終値ベースです。PERと配当は会社予想、PBR・ROE・自己資本比率は実績値を使用しています。
| 銘柄 | 株価 | PER | PBR | ROE | 予想配当利回り | 評価 | 向くスタイル |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 日本管財HD（9347） | 2,889円 | 14.37倍 | 1.37倍 | 10.06％ | 2.08％ | ★★★★☆ | 中長期 |
| ハリマビステム（9780） | 1,100円 | 9.81倍 | 0.96倍 | 12.35％ | 3.27％ | ★★★★☆ | 中期 |
| ビケンテクノ（9791） | 1,160円 | 7.96倍 | 0.38倍 | 6.38％ | 3.10％ | ★★★★☆ | 長期・割安 |
| 東洋テック（9686） | 1,659円 | 13.89倍 | 0.75倍 | 8.73％ | 4.28％ | ★★★★☆ | 配当・中長期 |
| CSP（9740） | 2,805円 | 17.0倍 | 0.95倍 | ― | 2.89％ | ★★★★☆ | 中期 |
| ALSOK（2331） | 1,184.5円 | 15.43倍 | 1.49倍 | 9.21％ | 2.79％ | ★★★★☆ | 中長期 |
| セコム（9735） | 6,413円 | 24.42倍 | 1.97倍 | 8.72％ | 1.87％ | ★★★☆☆ | 長期 |
| RSC（4664） | 948円 | 41.95倍 | 1.23倍 | 6.12％ | 2.53％ | ★★☆☆☆ | 短期・高リスク |
| ダスキン（4665） | 4,691円 | 20.84倍 | 1.41倍 | 5.94％ | 2.88％ | ★★★☆☆ | 長期 |
| トーカイ（9729） | 2,552円 | 12.88倍 | 0.93倍 | 7.19％ | 3.13％ | ★★★★☆ | 中長期 |
※CSPのROEは比較表の同一データソースで確認できなかったため掲載していません。数値の欠落を推定値で補わず、利益率と決算推移を別途確認します。
総合管理型4社――清掃・設備・警備をまとめて受注
総合管理型では、受注の広がりだけでなく人件費を吸収した後の利益を比べることが重要です。
1．日本管財ホールディングス（9347）
おすすめ度：★★★★☆／中長期向き
庁舎、オフィス、商業施設などの管理を幅広く受託する総合型です。2027年3月期第1四半期は売上高383億9,200万円で前年同期比9.3％増、営業利益31億3,400万円で14.8％増。増収だけでなく利益が上回って伸びた点が評価材料です。
自己資本比率69.9％、ROE10.06％で、守りと資本効率の釣り合いも比較的良好です。反面、PBRは1倍を超えており、極端な資産割安株ではありません。
- 強気材料：増収増益、総合管理の受注基盤、厚い自己資本
- 弱気材料：人件費上昇、M&A後の統合負担、配当利回りの相対的な低さ
- 購入監視：2,700～2,800円。PER13倍台に近づく押し目を想定
- 売却・見直し：3,050～3,100円では利益確定を検討。2,600円割れと下方修正が重なれば前提を再確認
2．ハリマビステム（9780）
おすすめ度：★★★★☆／中期向き
首都圏を中心に、公共施設、オフィス、病院、ホテル、物流施設の清掃・設備・警備を担います。2027年3月期第1四半期は売上高82億円で15.8％増、営業利益5億円で81.1％増。新規物件の稼働と費用抑制が利益を押し上げました。
PER9.81倍、PBR0.96倍、ROE12.35％の組み合わせは10社の中でも目立ちます。ただし会社の通期営業利益予想は前期比14.3％減。第1四半期の勢いだけで通期上振れを織り込むのは早計です。
- 強気材料：第1四半期の大幅増益、ROEの高さ、PBR1倍近辺
- 弱気材料：会社計画は通期減益、出来高が少なく値が飛びやすい
- 購入監視：1,000～1,060円。決算後上昇の半値押しを待つ形
- 売却・見直し：1,140～1,180円は年初来高値圏。900円割れ、または利益進捗の失速で再評価
3．ビケンテクノ（9791）
おすすめ度：★★★★☆／長期・割安重視
清掃、警備、設備管理に加え、介護やフランチャイズなども展開します。PER7.96倍、PBR0.38倍は10社中で最も低い水準です。自己資本比率58.9％、予想配当利回り3.10％もあり、財務面の余裕はあります。
一方、低PBRは必ずしも上昇余地を意味しません。ROEは6.38％にとどまり、保有資産をどの程度利益や還元に結び付けられるかが再評価の条件です。
- 強気材料：低PER・低PBR、増配実績、財務の安定
- 弱気材料：ROEの低さ、複数事業を抱えるため収益構造が見えにくい
- 購入監視：1,080～1,140円。年初来安値1,072円を意識
- 売却・見直し：1,350～1,480円で段階的に利益確定。1,050円割れと減配が重なれば見直し
4．トーカイ（9729）
おすすめ度：★★★★☆／中長期向き
病院向けリネンサプライ、介護用品、環境サービスを組み合わせた企業です。純粋なビル管理会社ではありませんが、衛生管理を継続契約で提供する点がテーマに合致します。
2027年3月期第1四半期は売上高405億8,200万円で3.6％増、営業利益20億7,200万円で11.5％増。自己資本比率73.0％、PBR0.93倍、予想配当利回り3.13％で、財務余力と割安感の両方があります。
- 強気材料：第1四半期増益、医療・介護需要、PBR1倍割れ
- 弱気材料：通期営業利益は4.2％減予想、燃料・物流・人件費の上昇
- 購入監視：2,400～2,500円。PBR1倍割れを維持する押し目
- 売却・見直し：2,800～2,870円では年初来高値を意識。2,220円割れや通期下振れで再確認
警備型4社――機械警備の比率と省人化が利益を分ける
警備型では、常駐人数を増やさず契約を広げられる企業ほど賃上げへの耐性が高まります。
5．東洋テック（9686）
おすすめ度：★★★★☆／配当・中長期向き
関西を地盤に警備、ビル管理、不動産を展開します。PER13.89倍、PBR0.75倍に対し、予想配当利回りは4.28％。ROE8.73％も低PBR企業としては一定の水準です。
警備だけでなく建物管理を組み合わせられる点は強みですが、地盤が関西に寄るため、地域の再開発や法人投資の影響を受けます。
- 強気材料：4％台の予想配当利回り、PBR1倍割れ、自己資本比率59.2％
- 弱気材料：地域集中、配当期待が崩れた場合の株価調整
- 購入監視：1,550～1,620円。年初来安値1,535円に近い水準
- 売却・見直し：1,850～1,900円で利益確定を検討。1,500円割れや減配で再評価
6．セントラル警備保障・CSP（9740）
おすすめ度：★★★★☆／中期向き
鉄道、オフィス、商業施設などの警備に強みがあります。2027年2月期第1四半期は売上高214億9,600万円、営業利益18億9,900万円で、ともに前年同期比6.4％増でした。
PER17.0倍は極端に安くありませんが、PBR0.95倍、予想配当利回り2.89％。増収がそのまま増益につながっている間は評価を保ちやすい組み合わせです。
- 強気材料：第1四半期増収増益、法人・交通インフラの契約基盤
- 弱気材料：常駐警備の人件費、顧客集中、短期の上昇後は割安感が薄れる
- 購入監視：2,650～2,750円。決算後の支持帯を確認
- 売却・見直し：3,000円前後で利益確定を検討。2,550円割れと利益率低下で再評価
7．ALSOK（2331）
おすすめ度：★★★★☆／中長期向き
機械警備、常駐警備、綜合管理・防災に加え、介護など周辺分野も持ちます。PER15.43倍、PBR1.49倍、ROE9.21％で、大手としてはバランスの取れた水準です。
2026年の株価は1,046円から1,335円の範囲で推移し、8月21日は1,184.5円。高値追いよりも、決算後に利益成長が維持されているかを確認しながら押し目を待つ方が扱いやすい位置です。
- 強気材料：全国規模の顧客基盤、機械警備、省人化投資
- 弱気材料：常駐警備の賃上げ負担、介護事業を含む人材確保
- 購入監視：1,100～1,160円。PER14～15倍を意識
- 売却・見直し：1,300～1,335円で上値を確認。1,040円割れと下方修正が重なれば見直し
8．セコム（9735）
おすすめ度：★★★☆☆／長期向き
国内警備最大手で、医療、保険、地理空間情報などにも展開しています。2027年3月期第1四半期は売上高2,984億5,300万円で3.6％増、営業利益334億6,600万円で3.9％増でした。一方、経常利益は0.7％減、最終利益は3.4％減です。
事業基盤は厚いものの、PER24.42倍、PBR1.97倍と10社の中では高めです。安定性だけで飛び付くより、利益成長が再加速する価格とタイミングを選びたい銘柄です。
- 強気材料：ブランド、全国ネットワーク、多角化、営業増益
- 弱気材料：高めのPER、経常・最終減益、配当利回り1.87％
- 購入監視：5,800～6,200円。PER低下を待つ
- 売却・見直し：7,000～7,220円では利益確定を検討。5,500円割れや営業減益転換で再評価
清掃・衛生サービス型2社――ブランドと現場採算を分けて見る
清掃サービスでは契約の反復性に加え、フランチャイズや別事業が連結利益を左右します。
9．RSC（4664）
おすすめ度：★★☆☆☆／短期・高リスク
警備、清掃、設備管理、人材サービスを手掛ける小型株です。2027年3月期第1四半期は売上高が4.9％減、経常利益が91.3％減。大型案件の完工時期のずれが響きました。
株価は年初来安値716円から高値1,455円まで大きく振れ、8月21日は948円。PER41.95倍は会社予想利益が落ち込んだ結果でもあり、低い株価だけを見て割安と判断できません。
- 強気材料：小型株ならではの業績回復時の値幅、総合管理機能
- 弱気材料：四半期利益の急減、低流動性、案件時期による振れ
- 購入監視：850～900円。ただし受注・完工の回復確認を優先
- 売却・見直し：1,050～1,150円で短期利益を管理。716円割れ、または通期下方修正で撤退を検討
10．ダスキン（4665）
おすすめ度：★★★☆☆／長期向き
清掃用品のレンタルは反復収入を生みますが、連結業績にはミスタードーナツなどフード事業も影響します。ビルメン専業株と同じ尺度だけでは評価できない点が特徴です。
2027年3月期第1四半期は売上高499億円で5.6％増、営業利益38億円で79.0％増。収益改善は明確ですが、株価4,691円に対してPER20.84倍と、一定の期待は織り込まれています。自己資本比率75.1％は厚い一方、ROE5.94％は改善余地があります。
- 強気材料：レンタル契約、ブランド、財務余力、第1四半期大幅増益
- 弱気材料：ROEの低さ、フード事業の原材料費、PERの高さ
- 購入監視：4,300～4,500円。年初来高値近辺で追わない
- 売却・見直し：4,750～4,900円で上値を確認。3,850円割れや利益率悪化で再評価
投資スタイル別の使い分け
同じテーマでも、値幅を狙う銘柄と継続保有する銘柄は分けて考えるべきです。
短期
決算直後の利益進捗と出来高を重視します。
- 候補：ハリマビステム、CSP、RSC
- 確認点：決算翌日だけでなく、5～10営業日後も出来高を伴って高値を保てるか
- 注意点：小型株では指値が通りにくく、想定価格で売れないことがある
中期
単価改定と営業利益率の改善が2～3四半期続く銘柄を選びます。
- 候補：日本管財HD、東洋テック、ALSOK、トーカイ
- 確認点：売上高の伸び率より営業利益の伸び率が高いか
- 見直し条件：増収なのに営業減益が続く、または通期計画が下方修正される
長期
財務、還元、省人化投資を重視します。
- 候補：日本管財HD、ビケンテクノ、セコム、ダスキン
- 確認点：ROE、配当性向、自己株取得、営業キャッシュフロー
- 注意点：低PBR株は、ROEや還元が改善しなければ低評価が長期化する
共通リスクと前提が崩れる条件
このテーマの最大の逆風は、需要不足よりもコスト増です。
人件費を価格に転嫁できない
契約更新時に賃金上昇分を反映できなければ、受注残や契約件数が増えても利益率は低下します。次の決算では売上総利益率と営業利益率を前年同期比で確認したいところです。
省人化投資が先行する
ロボット清掃、遠隔監視、AIカメラは長期的な効率化につながります。ただし導入費や減価償却費が先に発生し、短期利益を押し下げる場合があります。
顧客・地域・案件への集中
鉄道、商業施設、官公庁など特定顧客への依存が高い企業では、大口契約の終了が一度に業績へ表れます。小型株ほど一件の影響が大きくなります。
「低PBR＝割安」とは限らない
PBRは株価を1株純資産で割った指標です。1倍割れでも、ROEが低い、余剰資産を活用しない、還元が弱い企業は再評価されにくいままです。
ここがポイント: ビルメンテナンス株で見るべきなのは契約件数だけではありません。賃上げ後も利益率を守れる単価改定、省人化投資、顧客分散の3点が継続収益の質を決めます。
次回決算までに見るべき4項目
最終的な監視対象は株価そのものより、価格帯を支える業績の条件です。
- 売上高より営業利益が速く伸びているか
- 契約単価の改定が人件費上昇に追いついているか
- 通期予想や配当予想が維持・上方修正されるか
- 小型株では決算後の出来高が平常時へ戻った後も株価を保てるか
現時点では、日本管財HDを中核、ハリマビステムと東洋テックを割安・還元候補として追う組み合わせが比較しやすいでしょう。セコムとダスキンは事業の質が高い反面、購入時のPERを厳しく見る必要があります。次の分岐点は、各社の中間決算で単価改定が営業利益率に表れるかどうかです。