店舗・倉庫を借りる力で選ぶ日本株10選　リース負債を成長力に変える企業はどこか

総合評価：★★★☆☆（中立）

結論からいえば、リース負債が大きいだけで危険企業とは判断できません。店舗や倉庫を借りて事業を広げる企業では、リース負債は成長の裏返しでもあります。見るべきなのは、借りた場所から十分な利益と現金を生み、固定的な支払いを続けられるかです。

本稿は2026年8月21日の終値と、同日までに公表された決算・会社予想を基準にしています。投資判断は自己責任であり、記載内容は将来の運用成果を保証するものではありません。

この記事で分かること

• リース負債と通常の借入金の違い
• 小売・外食・物流会社を比較するときの共通物差し
• 成長投資として評価できる企業と、慎重に見たい企業
• 短期・中期・長期で異なる監視ライン

リース負債は「隠れた借金」ではなく、店舗や倉庫の使用料を現在価値にしたもの

負債額の大小より、支払いに先行して利益が伸びているかが重要です。

企業が店舗、物流センター、事務所などを長期間借りる契約を結ぶと、将来の支払額の現在価値がリース負債として計上されます。同時に、借りた資産を使う権利は「使用権資産」として資産側に載ります。

IFRS適用企業では、IFRS第16号により原則として借手のリースがすでにオンバランス化されています。一方、日本基準でも新リース会計基準が2027年4月1日以後に始まる事業年度から原則適用されます。これまでオフバランスだった店舗賃料などが、使用権資産とリース負債として表面化する企業が増える見通しです。

数字の見え方も変わる

従来の賃借料が減価償却費と利息に分かれるため、営業利益やEBITDAが押し上げられる場合があります。しかし、事業そのものから生まれる現金が増えるわけではありません。

確認したい項目は次の5つです。

• リース負債倍率：リース負債 ÷ EBITDA
• 固定費耐性：営業利益と営業キャッシュフローが賃料・リース料を十分に上回るか
• 既存店・既存拠点の採算：出店数ではなく、既存店売上や荷物単価が伸びているか
• 減損の発生：不採算店の使用権資産に減損が増えていないか
• 契約の柔軟性：解約、更新、賃料改定の条件が重すぎないか

ここがポイント: リース負債は無視できない債務ですが、金額だけで危険度は決まりません。営業キャッシュフロー、既存店採算、減損、契約期間を一組で確認する必要があります。

10銘柄の比較一覧

成長力と支払い余力の両方が見える企業を高く評価しました。 星は売買指示ではなく、業績、財務、株価水準、直近材料をまとめた相対評価です。

銘柄	評価	向くスタイル	8月21日終値	PER / PBR	監視レンジ
ファーストリテイリング 9983	★★★★☆	中長期	73,510円	45.11倍 / 8.27倍	購入観察 70,000〜74,000円 利益確定観察 80,000〜88,000円
セブン＆アイHD 3382	★★★☆☆	中期	2,030.5円	16.88倍 / 1.27倍	購入観察 1,900〜2,000円 撤退観察 1,800円割れ
イオン 8267	★★☆☆☆	長期・優待	1,385.5円	52.52倍 / 3.17倍	購入観察 1,280〜1,350円 利益確定観察 1,500円超
良品計画 7453	★★★★☆	中期・成長	4,237円	33.56倍 / 5.67倍	購入観察 3,900〜4,150円 利益確定観察 4,600円前後
ニトリHD 9843	★★★★☆	中長期	3,029円	18.81倍 / 1.70倍	購入観察 2,800〜3,000円 撤退観察 2,700円割れ
すかいらーくHD 3197	★★★☆☆	中期・優待	3,362円	37.30倍 / 3.93倍	購入観察 3,100〜3,250円 利益確定観察 3,700円前後
ゼンショーHD 7550	★★★☆☆	短中期	11,480円	33.26倍 / 6.53倍	購入観察 10,500〜11,000円 撤退観察 10,000円割れ
FOOD & LIFE COMPANIES 3563	★★★☆☆	中期・成長	5,549円	39.99倍 / 10.12倍	購入観察 5,200〜5,450円 利益確定観察 6,000円前後
SGホールディングス 9143	★★★★☆	中長期・割安	1,566円	15.57倍 / 1.72倍	購入観察 1,480〜1,550円 利益確定観察 1,670円前後
NIPPON EXPRESS HD 9147	★★★☆☆	中期	5,559円	19.20倍 / 1.59倍	購入観察 5,200〜5,450円 利益確定観察 5,800円前後

監視レンジは直近の高安値、決算後の値動き、PER・PBRを合わせたシナリオです。決算で利益予想が変われば、適正なレンジも変わります。

小売5社は「出店数」より店舗当たりの回収力を見る

小売株では、売場の拡大が既存店の利益を薄めていないかが最大の分岐点です。

1. ファーストリテイリング（9983）— 高収益なら重い店舗契約を吸収できる

評価：★★★★☆／中長期向き

2026年8月期の会社予想は売上収益3兆9,000億円、営業利益7,000億円。実績ROEは20.19％、予想配当は年640円です。店舗を世界各地で借りる事業ですが、ブランド力と高い利益率が固定費を吸収しています。

• 強気材料：海外ユニクロの成長、高ROE、自己資本比率58.9％
• 弱気材料：PER45倍台と高評価、為替変動、海外店舗の減損リスク
• 見るべき数字：海外既存店売上、営業利益率、使用権資産の減損

73,510円は年初来高値88,690円から調整した水準です。成長率が維持されるなら70,000円台前半は監視候補ですが、会社計画の下方修正時は高PERの修正が大きくなりやすいため、決算前の追い上げ買いには慎重さが要ります。

2. セブン＆アイ・ホールディングス（3382）— 再編後の稼ぐ力を確認

評価：★★★☆☆／中期向き

予想PER16.88倍、PBR1.27倍、実績ROE7.65％、予想配当60円です。コンビニ店舗網は強力ですが、グループ再編後に資本効率と利益率をどこまで改善できるかが評価の中心になります。

• 強気材料：国内コンビニの高い収益基盤、PBRの低さ、株主還元余地
• 弱気材料：再編の実行リスク、海外コンビニの採算、契約・店舗網の固定性
• 見るべき数字：海外既存店商品売上、営業利益率、再編後の純有利子負債

2,000円前後を維持し、利益予想が安定すれば中期の下値候補です。1,800円割れは年初来安値1,811円を下回るため、業績または再編前提の再確認が必要になります。

3. イオン（8267）— 巨大な負債は金融事業と小売事業を分けて読む

評価：★★☆☆☆／長期・優待向き

2027年2月期第1四半期は営業収益2兆9,419億円、営業利益752億円。前年同期比で増収増益でした。一方、予想PER52.52倍、PBR3.17倍と、利益に対する株価評価は軽くありません。

イオンでは店舗リースだけでなく、銀行業の預金や借入金が連結貸借対照表に含まれます。連結負債の総額だけで小売会社同士を比較すると実態を誤ります。

• 強気材料：事業分散、ツルハ連結化、安定した顧客基盤
• 弱気材料：高PER、巨大な店舗網、低採算店舗の減損
• 見るべき数字：金融を除く有利子負債、GMS利益率、店舗閉鎖損失

年初来安値1,274円に近い1,280〜1,350円を監視帯とし、優待価値だけで高値を追わない姿勢が合います。

4. 良品計画（7453）— 出店増と利益率改善が同時に進むか

評価：★★★★☆／中期成長向き

2026年8月期第3四半期は営業収益6,907億円、営業利益808億円で、それぞれ前年同期比16.9％増、36.0％増。実績ROE16.28％、予想配当32円です。店舗数を増やしながら利益が売上を上回るペースで伸びている点は、リース負担を評価するうえで好材料です。

• 強気材料：海外成長、原価改善、高い増益率
• 弱気材料：PBR5.67倍、海外需要と為替への依存、急速な出店
• 見るべき数字：既存店売上、海外営業利益率、在庫回転日数

4,625円の年初来高値から調整していますが、PER33倍台はなお成長継続を織り込んでいます。3,900〜4,150円で下げ止まりを確認する形が現実的です。

5. ニトリホールディングス（9843）— 財務余力は強いが、売上停滞を軽視しない

評価：★★★★☆／中長期向き

2027年3月期第1四半期は売上収益2,263億円、営業利益365億円で小幅な減収減益でした。実績ROE9.43％、自己資本比率62.9％、予想配当32円。PER18.81倍は今回の小売・外食成長株の中では抑えられています。

• 強気材料：高い自己資本比率、物流内製化、円高時の仕入れ改善余地
• 弱気材料：既存店の伸び悩み、物流施設の固定費、住宅関連需要の鈍化
• 見るべき数字：国内既存店売上、粗利益率、物流経費率

財務余力があるためリース負担への耐性は比較的高い一方、物流網を含む固定費は売上停滞時に重くなります。2,800〜3,000円で利益率の改善が続くかを確認したい銘柄です。

外食3社は既存店売上と客数の組み合わせが決め手

値上げだけで増収している企業より、客数を保ちながら利益を増やす企業が強い局面です。

6. すかいらーくホールディングス（3197）— 改善中だが評価は先行

評価：★★★☆☆／中期・優待向き

2026年上期は売上収益2,425億円、営業利益169億円で、前年同期比9.7％増収、20.9％増益。2025年通期のROEは9.3％、配当は22円でした。会社のネットD/Eレシオはリース債務を除いて計算されているため、別途リース注記を読む必要があります。

• 強気材料：既存店の改善、利益の二桁成長、幅広いブランド
• 弱気材料：PER37倍台、人件費・食材費、店舗固定費
• 見るべき数字：客数、客単価、店舗別減損、リース料支払い後の現金

3,728円の年初来高値に対し3,362円まで戻しており、好業績を相当織り込んだ水準です。3,100〜3,250円で客数が崩れていないことを確認する方が安全です。

7. ゼンショーホールディングス（7550）— 増益力は強いが高値圏

評価：★★★☆☆／短中期向き

2027年3月期第1四半期は売上高3,248億円、営業利益248億円。前年同期比16.8％増収、57.5％増益となり、通期予想も修正されました。実績ROE15.77％、予想配当80円です。

• 強気材料：大幅増益、国内外の多ブランド展開、規模の利益
• 弱気材料：PBR6.53倍、年初来高値圏、買収・出店に伴う固定負担
• 見るべき数字：既存店客数、海外利益率、のれんと使用権資産の減損

好決算後に急伸しており、11,815円の年初来高値が近い状態です。10,500〜11,000円への押し目を待ち、10,000円を割る場合は決算後の上昇シナリオを見直すのが一案です。

8. FOOD & LIFE COMPANIES（3563）— 海外成長と高バリュエーションの綱引き

評価：★★★☆☆／中期成長向き

8月21日のPERは39.99倍、PBRは10.12倍。株価は5,549円で、年初来高値6,062円に近い位置です。海外出店が成長を押し上げる一方、出店先の賃料、食材価格、為替、現地の客数が同時に利益を左右します。

• 強気材料：海外展開、ブランド力、店舗回転率
• 弱気材料：高PBR、原材料価格、海外店舗の立ち上げ費用
• 見るべき数字：海外既存店売上、客数、店舗当たり投資回収期間

成長が止まらなければ高い評価を維持できますが、減益局面ではPBR10倍超が下落を増幅します。5,200〜5,450円で業績の裏づけを確認し、6,000円前後では期待先行になっていないかを点検したいところです。

物流2社は倉庫契約より「単価と稼働率」を見る

物流会社では、借りた倉庫や車両を高い稼働率で回せるかが支払い余力を決めます。

9. SGホールディングス（9143）— バリュエーションと安定性のバランス

評価：★★★★☆／中長期向き

8月21日の株価は1,566円、PER15.57倍、PBR1.72倍。年初来高値1,675円、安値1,368円の中間より上に位置します。外食・小売成長株より評価倍率が低く、固定費を織り込んだうえで利益が安定すれば相対的な魅力があります。

• 強気材料：宅配網、適正運賃への改定、比較的低いPER
• 弱気材料：人件費、車両費、荷動き減速、物流施設の稼働率低下
• 見るべき数字：取扱個数、平均単価、営業利益率、設備稼働率

1,480〜1,550円は押し目候補です。ただし、個数減を値上げだけで補う状態が長引く場合は、利益成長の持続性を割り引く必要があります。

10. NIPPON EXPRESSホールディングス（9147）— 上方修正後は収益性の定着を確認

評価：★★★☆☆／中期向き

2026年12月期中間期は売上収益1兆3,566億円、営業利益448億円、親会社帰属中間利益243億円。前年同期比で6.7％増収、56.7％営業増益となり、通期予想も上方修正されました。8月21日のPERは19.20倍、PBRは1.59倍、予想配当は100円です。

• 強気材料：航空・海運貨物、料金改定、上方修正
• 弱気材料：実績ROE0.32％、有利子負債の増加、国際貨物市況の変動
• 見るべき数字：海外事業利益率、運賃単価、買収後の統合費用、ROIC

株価は5,559円と年初来高値5,793円に接近しています。5,200〜5,450円で上方修正後の利益水準が定着するかを確認し、5,800円前後では次の上方修正余地まで織り込んでいないかを見ます。

投資期間別の使い分け

同じリース負債でも、短期は需給、中期は決算、長期は店舗・拠点の回収力が重要です。

短期

決算後の出来高と窓、直近高値を重視します。ゼンショーやNIPPON EXPRESSのような上方修正銘柄は値動きが速いため、決算前終値や急騰日の安値を割れば一度シナリオを外す方法があります。

中期

2〜3四半期にわたり、売上より営業利益が速く伸びているかを確認します。良品計画、すかいらーく、物流2社は、価格改定後も客数・取扱量を維持できるかが焦点です。

長期

リース負債の絶対額より、営業キャッシュフローと減損の推移を追います。ファーストリテイリングやニトリのように財務余力がある企業でも、既存店採算が悪化すれば評価を下げる必要があります。

共通リスクと前提が崩れる条件

最も危険なのは、売上が落ちても賃料や倉庫費がすぐには減らないことです。

• 消費減速で既存店売上や荷物量が落ちる
• 人件費、光熱費、食材費、燃料費が同時に上がる
• 金利上昇で新規契約の割引率や調達費用が上昇する
• 円安で輸入原価が膨らむ
• 不採算店・低稼働倉庫の閉鎖に違約金や減損が発生する
• 新リース会計基準の適用で、日本基準企業の負債比率が見かけ上急上昇する

特に2027年の制度変更前後は、前年比だけを見て「負債が急増した」と結論づけないことが大切です。会計方針の変更による増加と、新規出店・新規契約による実質的な増加を分けてください。

次の決算で確認する5項目

次回の決算では、次の順番で見ると判断しやすくなります。

1. 既存店売上または取扱量は前年を上回ったか
2. 営業利益の伸びは売上の伸びを上回ったか
3. 営業キャッシュフローでリース支払いを賄えたか
4. 使用権資産の減損や店舗閉鎖損失が増えていないか
5. リース負債を含む実質純有利子負債がEBITDAより速く増えていないか

リース負債が大きい企業を避けるのではなく、その負債を使って利益と現金を増やせる企業を選ぶ。 これが今回の10社を比較する中心軸です。次の注目点は、2027年の新基準適用を前に、日本基準の小売・物流各社がリース影響額をどこまで具体的に開示するかです。

参照リンク

• 企業会計基準委員会「リースに関する会計基準」
• 企業会計基準委員会「リースに関する会計基準」の概要
• 日本公認会計士協会「新リース会計基準」
• IFRS財団「IFRS第16号・適用後レビュー」
• JPX「東証33業種別指数・小売業」
• Yahoo!ファイナンス「ファーストリテイリング」
• Yahoo!ファイナンス「セブン＆アイ・ホールディングス」
• Yahoo!ファイナンス「イオン」
• Yahoo!ファイナンス「良品計画」
• Yahoo!ファイナンス「ニトリホールディングス」
• Yahoo!ファイナンス「すかいらーくホールディングス」
• すかいらーくホールディングス「財務諸表」
• Yahoo!ファイナンス「ゼンショーホールディングス」
• Yahoo!ファイナンス「FOOD & LIFE COMPANIES」
• Yahoo!ファイナンス「SGホールディングス」
• Yahoo!ファイナンス「NIPPON EXPRESSホールディングス」